گاهنامه شماره هفت : نکاتی در خصوص تنظیم قرارداد اجاره واحد های مسکونی و نحوه ت

گاهنامه شماره هفت :   نکاتی در خصوص تنظیم قرارداد اجاره واحد های مسکونی و نحوه تخلیه آنها

تعریف اجاره: اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده، مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.لذا هنگام اجاره ملک توجه به نکات زیر مهم است:

-1 در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل است.2- لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع عین مستاجر شناخته شود . پس اگر الف خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.3- اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر حق فسخ دارد . البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری وارد نشود مستاجر حق فسخ نخواهد داشت. 4- موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییر دهد که با استفاده مستاجر از آن در تعارض باشد.5- تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است بر عهده مالک می باشد مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود. 6- اگر مستاجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود حق فسخ برای موجر بوجود می آید. 7- مستاجر باید در زمانهای تعیین شده در قرارداد، اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند. 8- اگر مستاجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره آمده استفاده کند موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. 9- عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره برطرف می شود و اگر بعد ازپایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگهدارد باید به موجب اجاره بهائی که معادل اجاره بها مکانی شبیه آن مکان است بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند. 10- عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نمی شود.11- اگر مستاجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی شود مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد. 12- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.14-اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود بر عهده مستاجر خواهد بود.15-تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص به صورت عادی در دفتر مشاورین املاک مبادرت به تنظیم قرارداد می کنند. باید توجه داشت که حتماً دو نفر به عنوان شاهد ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایا ی قانون روابط موجر و مستاجر بهره مند شوند. هر گاه موجر یا مستأجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را بعنوان نماینده معرفی می کند، دلیل نمایندگی او باید به رویت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود.پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می کند باید وکالتنامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارایه دهد.16- پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت حال اگر اجاره نامه سند عادی باشد با تقدیم دادخواست به شورای حل اختلاف محل که به دادخواست رسیدگی می کند ظرف یک هفته با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. و در اجاره با سند رسمی برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می فرستد. 17- اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و .... از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد آن سند و یا وجه خواهد بود. 18- اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و.... باشد نمی تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام کند بلکه باید به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر وزیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا دستور تخلیه ارائه کند.19- با توجه به موقعیت منطقه و شهرستان و حضور اتباع افغانی، اجاره اماکن مسکونی و تجاری به اتباع خارجی بدون «مجوز اجاره مسکن» صادره از دفتر امور اتباع و مهاجرین خارجی استانداری و یا فرمانداری اکیداً ممنوع می باشد.

                                                                                                                                «موفق باشید»

/ 0 نظر / 17 بازدید